Покупателям

Что значит «вся сумма в ДКП» и почему это важно покупателю

24.09.2026 · СТРЕЛЫ

В карточках объектов СТРЕЛЫ есть строка «В ДКП: вся сумма». Она означает, что в договоре купли-продажи (ДКП) будет указана реальная цена квартиры — та, которую покупатель фактически платит продавцу. Звучит как формальность, но от этой строки зависят безопасность сделки, одобрение ипотеки и размер налогового вычета.

Почему продавцы иногда занижают цену в договоре

Основная причина — налог. Если продавец владел квартирой меньше минимального срока, после продажи он платит НДФЛ с разницы между ценой продажи и ценой покупки. Чем ниже сумма в договоре, тем меньше налог. Поэтому продавец может предложить: «В договоре напишем меньше, остальное — распиской или наличными».

Для продавца это экономия. Для покупателя — только риски.

Чем опасна заниженная сумма для покупателя

Если сделку расторгнут или признают недействительной

Самый серьёзный риск. Если сделку оспорят — например, объявится наследник, продавец окажется банкротом или суд признает, что он не понимал своих действий, — покупателю обычно возвращают сумму, указанную в договоре. Доказать, что «сверху» были переданы ещё деньги, бывает очень сложно. Разница может составлять миллионы рублей.

Меньше налоговый вычет

Имущественный вычет покупателю считают от суммы в ДКП. Если в договоре указано меньше, чем вы заплатили, часть вычета вы просто теряете.

Проблемы с ипотекой

Банк выдаёт кредит в процентах от стоимости квартиры. Если в договоре заниженная цена, сумма кредита тоже снижается, а первоначальный взнос приходится подтверждать отдельно. Многие банки при ипотеке прямо требуют указывать полную стоимость.

Проблемы при последующей продаже

Когда вы сами будете продавать эту квартиру, расходы на покупку считаются по договору. Заниженная сумма сегодня — больший налог для вас в будущем, если продадите раньше минимального срока владения.

Налоговая всё равно не даст занизить слишком сильно

Для продавца есть ограничитель: если цена в договоре меньше 70% кадастровой стоимости квартиры, налог посчитают от 70% кадастровой стоимости. Поэтому сильное занижение часто вообще не имеет смысла — а риски для покупателя остаются.

Что проверить до сделки

• Уточните у продавца или его риелтора, какая сумма будет в договоре. В нашем каталоге это указано в карточке заранее.
• Если сумма будет неполной — оцените риски вместе с юристом до внесения задатка.
• Не передавайте деньги «сверху» без документов. Если это всё же происходит — хотя бы с распиской, где указано, за что именно переданы деньги.
• При ипотеке заранее сообщите банку, какая сумма будет в договоре.

Когда можно спокойно соглашаться на неполную сумму

Честно — почти никогда без понимания последствий. Иногда разницу оформляют отдельным договором на мебель и технику: это законно, если вещи действительно передаются и их стоимость реальна. Но и тут стоит помнить, что при оспаривании сделки по квартире вернут только сумму по ДКП.

Частые вопросы

Что значит «ДКП» в объявлении о продаже квартиры?

ДКП — договор купли-продажи. Строка «вся сумма в ДКП» означает, что в договоре будет указана полная фактическая цена квартиры.

Можно ли взять ипотеку, если продавец хочет занизить сумму в договоре?

Как правило, банк требует указать полную стоимость квартиры. Заниженная сумма уменьшит размер кредита и усложнит одобрение, поэтому обсудите это с продавцом и банком заранее.

Как заниженная сумма в договоре влияет на налоговый вычет?

Вычет считают от суммы в договоре. Если она меньше реальной цены, покупатель получит меньше, чем мог бы.

Где посмотреть квартиры со всей суммой в ДКП?

В каталоге arrowsrealty.ru это указано в описании каждого объекта. Также смотрите подборки по типам: студии, однокомнатные, двухкомнатные.

Статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Перед сделкой уточняйте детали у юриста.